In einer Wohneinheit kam es zu einem erheblichen Abwasserschaden mit Fäkalienbildung an Decke und Wand der Mieträume. Der Schaden wurde der Hausverwaltung sofort angezeigt. Trotz Fristsetzung(en) und 17 mal wiederholter Nachfragen blieb eine fachgerechte Ursachenermittlung und Instandsetzung über rund 18 Monate aus.
Der Mieter der Wohneinheit hat die Miete aufgrund des andauernden Mangels in Summe um 1.423,80 EUR gemindert. Die Minderung war angesichts der Beeinträchtigung durch Fäkalienbelastung und der Dauer des Mangels berechtigt. Hierdurch ist dem Eigentümer der Wohneinheit ein bezifferbarer Mietausfallschaden in Höhe von 1.423,80 EUR entstanden.
Die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; die Verwaltung handelt insoweit als deren Organ (§ 9b WEG), sodass ein etwaiges Verschulden der Verwaltung der Gemeinschaft nach § 278 BGB zuzurechnen ist. Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch des Eigentümers richtet sich daher gegen die Gemeinschaft (§ 280 Abs. 1 BGB); ob und in welchem Umfang die Gemeinschaft ihrerseits bei der Hausverwaltung Regress nehmen kann, ist hiervon rechtlich zu unterscheiden und Gegenstand der Ziffer 3 dieses Antrags.
Hintergrund
Der Kläger ist Eigentümer verschiedener Wohnungen in einer WEG, die in Düsseldorf aus 2 Häusern besteht. Ihm gehören alle Eigentumsanteile (WE 12 – WE 16) im Haus 2 (also das gesamte Haus innerhalb der 2-Häuser-WEG).
Der Mieter im EG des Hauses 2 hatte folgende Mängel zunächst mündlich und nach vergeblichen Warten auch schriftlich unter schriftlicher Einbeziehung der Beklagten reklamiert:
einen Abwasserrohrschaden mit Fäkalien-verschmutzter Raumdecke und verschmutzter Abwasserrohrabdeckung
Der Eigentümer dieser Erdgeschoss-Etage, hatte die Mängel bereits vorher schon sofort nach Bekanntwerden jeweils schriftlich an die Beklagte,
Hausverwaltung Haus und Grund GMBH, Oststraße 162 | 40210 Düsseldorf
gemeldet.
Dem Eigentümer wurde erklärt, dass er als WEG-Mitglied die Reparaturmaßnahmen nicht selber bei entsprechenden Handwerkern in Auftrag geben kann, sondern diese Reparaturen vom Hausverwalter der WEG beauftragt werden müssen. Nach vergeblichem Warten wegen Untätigkeit der beklagten Hausverwaltung hat der Eigentümer bezüglich Reparaturaufträgen Bitten verfasst, Erinnerungen geschrieben und nach langem Warten teilweise bis zu 16 Mahnungen versandt (Verzugsliste mit diesen und vielen weiteren Mängeln und Mahnungsversand-Terminen auf Anfrage verfügbar. Auch der Mieter hatte in seinen Mängelbeschwerden die Beklagte immer wieder nachrichtlich beteiligt.
Nach weiterem erfolglosem Warten und vergeblichen Mahnen kündigte der Mieter des Erdgeschoss Mietzinskürzungen an und kürzte die Mietzinszahlungen in folgendem Umfang:
Monatliches Mietzins-Soll inklusive Wohngeld 2.034 EUR,
reduzierte Zahlungen:
- Oktober 1.627,20 EUR (Mietzinsverlust 406,80 EUR)
- November 1.830,60 EUR (Mietzinsverlust 203,40 EUR)
- Dezember 1.220,40 EUR (Mietzinsverlust 813,60 EUR)
Gesamt-Verlustsumme 1.423,80 EUR
Nach Monaten vergeblicher Wartezeit wurden dann die Aufträge erteilt:
- Das Abwasserrohr entließ auch weiterhin Fäkalien in Wand und Decke, bis nach 12 Monaten nur die Abdichtung des Rohres beauftragt wurde. Es wurde aber kein Auftrag zur Reinigung von Fäkalien in Wand und Decke und Wiederherstellung der Abwasserrohr-Abdeckung beauftragt. Diese Hygiene-Mängel herrschten insgesamt 18 Monate bis Reinigung und Abwasserrohr-Abdeckung beauftragt wurden.
Die Handwerker haben immer sehr schnell nach Auftragserteilung gearbeitet.
Durch die monatelange Untätigkeit der Beklagten, Hausverwaltung Haus und Grund GMBH, ist dem Kläger in 2025 neben dem Ansehensverlust als zuverlässiger Vermieter auch Mietausfall in Höhe von 1.424,80 EUR entstanden, dessen Schadensersatz nun beantragt wird.